สถานการณ์ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ปี2567 พบปัจจัยลบจำนวนมาก ทั้ง “บ้าน-คอนโด” จ่อขยับราคาขึ้นอีกอย่างน้อย 5-10% เตรียมผุด “ไซส์เล็ก-ทำเลไกล” สู้ตลาด

อสังหาฯปี67เผชิญปัจจัยลบอ่วม! ‘บ้าน-คอนโด’จ่อขยับราคา5-10% ดีเวลลอปเปอร์หันพัฒนาไซส์เล็กลง-ทำเลไกลขึ้นลดต้นทุน หลังราคาที่ดินเป็นหนึ่งในวัตถุดิบหลักขึ้น20% ดอกเบี้ยขยับขึ้นต่อเนื่องล่าสุดราคาค่าแรงเตรียมขึ้นปีหน้า

สถานการณ์ความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอกโดยเฉพาะภาวะสงคราม “อิสราเอล-ฮามาส” ส่งผลต่อการปรับขึ้นราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ย มีผลต่อ “ต้นทุน” ต่างๆ ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แนวโน้มปี 2567 ยังคงต้องเผชิญความท้าทายจากปัจจัยลบรอบด้าน ขณะเดียวกัน “ราคาที่ดิน” หนึ่งในต้นทุนสำคัญปรับราคาขึ้นเช่นกันราว 20% ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เตรียมขยับราคาที่อยู่อาศัย ทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียม อีกราว 5-10% พร้อมๆ กับแนวทางพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง และอยู่ในทำเลไกลขึ้น เพื่อบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

มงกุฎ เตโชฬาร หัวหน้าคณะผู้บริหารด้านพัฒนาทรัพย์สินแนวราบ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โดยปกติราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นทุกปีอยู่แล้ว แต่ปัจจุบันต้นทุนรับเหมาก่อสร้างเพิ่มขึ้น 2-3% ในปีหน้าอาจเพิ่มปรับราคาขายขึ้น5-10% จากค่าแรงที่กำลังจะเพิ่มขึ้น รวมถึงต้นทุนค่าขนส่งจากแนวโน้มราคาน้ำมันที่ปรับขึ้น ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุม นอกจากนี้ยังมีต้นทุนดีไซน์ต่างๆ ดังนั้น ห้วงเวลานี้จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ต้องการที่อยู่อาศัยควรรีบตัดสินใจซื้อก่อนราคาปรับขึ้น

“โครงการใหม่ที่พัฒนาปีหน้าจะเป็นต้นทุนใหม่ราคาขายต้องปรับขึ้นตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไม่สามารถขายในราคาเดิมได้ ผลกระทบหลักมาจากต้นทุนราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในแต่ละโซน ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวขยายออกไปในโซนรอบวงแหวนมากขึ้น”

ธีราภรณ์ ศรีเจริญวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 เพิ่มขึ้น 5-10% แน่นอนทั้งโครงการบ้านและคอนโด โดยเฉพาะโครงการบ้าน ที่หาผู้รับเหมาค่อนข้างยาก เนื่องจากเป็นงานละเอียดทำให้ผู้รับเหมารายใหญ่ไม่รับทำโครงการบ้าน จึงเกิดการแข่งขันในตลาดมากขึ้น

“แต่เราอยู่ตลาดนี้มาก่อนมั่นใจในสินค้า การออกแบบ โดนเฉพาะตลาดบนสามารถทำสินค้าคุณภาพดีออกมาได้แม้ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นแต่ลูกค้ายอมรับได้กับราคาที่เพิ่มขึ้น เพื่อให้ได้สิ่งที่ดีขึ้นจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาทำตลาดบ้านหรูมากขึ้นนั่นเอง”

ทั้งนี้ บ้านในตลาดล่างกลุ่มลูกค้าจะมีความอ่อนไหวด้านราคาสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุนราคาก่อสร้าง เพื่อสามารถทำราคาให้กลุ่มลูกค้าสามารถซื้อได้

สมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปีหน้าบริษัทฯ มีแผนพัฒนาโครงการหรือสินค้าให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ามากขึ้นทั้งโครงการบ้านเดี่ยว คอนโด ในทุกเซ็กเมนต์และทุกทำเลเพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกันต้องพยายาม “ลดต้นทุน” การพัฒนาโครงการ ท่ามกกลางภาวะต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน ฯลฯ พร้อมกับพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การดำเนินชีวิตของลูกค้าที่เปลี่ยนไป ทั้งในเรื่องของขนาดพื้นที่ ฟังก์ชั่นการใช้สอย รวมถึงบริการต่างๆ

สมบูรณ์ ระบุว่า ภาคอสังหาฯ ยังมีปัจจัยลบที่ท้าทายในปีหน้า เพราะภาพรวมเศรษฐกิจยังมีความเปราะบาง! จากหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง การส่งออกถดถอย และอัตราดอกเบี้ยสูง ขณะที่ภาพรวมอสังหาฯ ได้รับผบกระทบจากกำลังซื้อที่ “ลดลง” สวนทางกับการแข่งขันและราคาที่ดินสูงขึ้น โดยแต่ละโซนมีการปรับราคาขึ้นประมาณ 20%

ขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นถึง 52% เนื่องจากสถาบันการเงินมีความกังวลในเรื่องหนี้เสีย

สอดคล้องกับ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากราคาที่ดินแพงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนราคาการพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพิ่มขึ้น

“การที่ดอกเบี้ยขึ้นทุกๆ 1% มีผลต่อราคาขาย 9% สวนทางกับกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง หรือโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง”

ดังนั้น เสนาฯ จึงปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ด้วยการเน้นพัฒนาโครงการคอนโดระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ออกมาเพื่อเป็นทางเลือกให้ลูกค้าแทนทาวน์เฮ้าส์ในย่านรามอินทรา

จะเห็นว่า ต้นทุนราคาที่ดินสูงขึ้นในแต่ละทำเลแตกต่างกัน จากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาทได้อีกต่อไป หากจะทำราคาต้องขยับขึ้นไปที่ระดับ 4-5 ล้านบาท ดังนั้นการพัฒนาโครงการคอนโดจึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์กำลังซื้อผู้บริโภค ประกอบกับทำเลโซนรามอินทรามีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นระบบโครงข่ายคมนาคมที่มีรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เตรียมเปิดให้บริการ และเป็นโซนที่เชื่อมต่อถนนสายหลักและสายรองที่สำคัญ รวมถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อมอย่างห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และสถานศึกษา ทำให้ย่านรามอินทรา เป็นทำเลที่น่าสนใจทั้งในปัจจุบันและอนาคต

“จุดเด่นของโครงการมีทั้งเรื่องทำเลและห้องซึ่งมีขนาดและราคาที่คุ้มค่า เพราะลูกค้าจะได้ห้องไซส์ใหญ่ในราคาไซส์เล็ก เริ่มต้นกว่า 1 ล้านบาท เสนา ยังอยู่ระหว่างการหาซื้อที่ดินเพิ่มเติมคาดว่าจะมี 3 โครงการในโซนรามอินทรา”

ขณะเดียวกัน เสนา มีการพัฒนาโครงการคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ระดับราคากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและต้องการคอนโดติดรถไฟฟ้าที่ยังขยายตัวได้ดี.