ศาลฎีกาพิพากษากลับ สั่งจำเลย “นายารา” ผู้สร้างอาคารชุด เดอะ พาร์คแลนด์ ศรีนครินทร์ จ่ายค่าซ่อมแซมดาดฟ้าและผนังภายนอกอาคารที่ชำรุด เป็นเหตุให้น้ำรั่วซึมเข้าห้องพักลูกบ้าน โดยจ่ายแก่นิติบุคคลอาคารชุด ฯ 6.5 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ย 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ฟ้อง (30 ตุลาคม 2558) จนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

คดีที่มีการฟ้องร้องยืดเยื้อยาวนานหลายปี เกิดขึ้นหลังจาก นิติบุคคลอาคารชุด เดอะ พาร์คแลนด์ ศรีนครินทร์ และผู้อยู่อาศัยฯ พบว่า ข้อความโฆษณาที่ บริษัท นายารา จำกัด ผู้ดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดดังกล่าว ใช้เพื่อสื่อสารและทำการตลาดสำหรับขายห้องชุดฯ เมื่อปี 2549 ไม่เป็นจริง นำมาซึ่งปัญหาต่างๆ มากมาย โดยเฉพาะปัญหาน้ำรั่วซึมผ่านดาดฟ้าและผนังภายนอกเข้าไปในอาคารและห้องชุดของผู้พักอาศัยบางคน

ล่าสุด เมื่อปลายเดือนธันวาคม 2565 ศาลจังหวัดสมุทรปราการ ได้อ่านคำพิพากษาของศาลฎีกา คดีที่นิติบุคคลอาคารชุดเดอะพาร์คแลนด์ศรีนครินทร์ นายชัยภูมิ ศาสนโสภา และนายเอกชัย เรืองรัตน์ ร่วมกันเป็นโจทก์ที่ 1-3 ยื่นฟ้อง  บริษัท นายารา จำกัด  เป็นจำเลย เรื่องผิดสัญญา เรียกค่าเสียหาย โดยโจทก์ระบุฟ้องความผิดสรุปว่า โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด  ส่วนโจทก์ที่ 2 และที่ 3 เป็นเจ้าของห้องชุด  ภายในอาคารชุดเดอะ พาร์คแลนด์ โดยเมื่อปี 2549 จำเลยได้สร้างอาคารที่พักอาศัย รวม 5 อาคารโดยโฆษณาว่า อาคารชุดดังกล่าว สร้างโดยช่างและใช้วัสดุที่ได้คุณภาพและมาตรฐานอย่างดี เมื่อจำเลยก่อสร้างเสร็จได้จดทะเบียนอาคารชุดและแต่งตั้งโจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดและได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้เจ้าของร่วม โดยจำเลยแต่งตั้งให้บริษัท นีโอ คลับ จำกัด เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ที่ 1

เมื่อเจ้าของร่วมของโจทก์ทั้งสามได้เข้าพักอาศัย กลับพบว่าจำเลยสร้างอาคารชุดไม่ได้มาตรฐานตามสัญญาที่โฆษณาไว้ กล่าวคือ ไม่ได้ทำระบบระบายน้ำบนดาดฟ้าของอาคารให้สมบูรณ์ ทำให้น้ำรั่วซึมผ่านดาดฟ้าและผนังภายนอกเข้าไปในอาคารและห้องชุดของโจทก์จำนวนมากทำให้ได้รับความเสียหาย ต้องแก้ไขสร้างระบบระบายน้ำและติดตั้งระบบกันซึมบนดาดฟ้าของอาคาร และระบบกันซึมผนังภายนอกทั้ง 5 อาคาร  แต่บริษัท นีโอคลับ จำกัด กลับเพิกเฉย และไม่เรียกร้องสิทธิของโจทก์ทั้งสาม

ต่อมาปี  2556 โจทก์ทั้งสามจึงว่าจ้างให้ บริษัทอินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด เข้ามาบริหารงานของโจทก์ที่ 1 แทนบริษัทเดิมและแจ้งให้จำเลยแก้ไขซ่อมแซมอาคารชุดดังกล่าว แต่จำเลยยังคงเพิกเฉย โจทก์ที่ 1 จึงให้วิศวกรเข้าสำรวจความเสียหายและซ่อมแซมความเสียหายดังกล่าว โดยติดตั้งระบบระบายน้ำและระบบกันซึมบนดาดฟ้า รวมถึงระบบกันซึมผนังภายนอกอาคารทุกแห่ง และอื่น ๆ รวมเป็นเงิน 29,134,150 บาท

จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าซ่อมแซมความเสียหายดังกล่าวให้แก่โจทก์ที่ 1 และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเชิงลงโทษในอัตราสองเท่าของค่าเสียหายที่เกิดขึ้นเป็นเงิน 58,268,300 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 87,402,450 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์ที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยให้การปฏิเสธ สู้คดีอ้างว่า ความเสียหายตามฟ้องของโจทก์ ไม่อยู่ในเงื่อนไขรับประกันของจำเลย โดยจำเลยยินยอมรับผิดในความเสียหายของอาคารชุดพิพาทจากความชำรุดบกพร่องซึ่งไม่ได้เกิดจากการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ เฉพาะส่วนโครงสร้างอาคารและส่วนประกอบอื่นที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลา 5 ปี และในกรณีส่วนควบอื่นในระยะเวลา 2 ปี นับแต่วันที่จดทะเบียนอาคารชุด จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทถูกต้อง ได้มาตรฐานตามสัญญาและที่โฆษณาไว้  แต่ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกมานั้นสูงเกินสมควร ขอให้ศาลยกฟ้องด้วย

คดีนี้ ศาลจังหวัดสมุทรปราการ พิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 2 ล้านบาทพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวแก่โจทก์ ต่อมาโจทก์และจำเลยยื่นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โจทก์ทั้งสามยื่นฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภค พิเคราะห์แล้วเห็นว่า กรณีน้ำรั่วซึมชั้นดาดฟ้า และผนังภายนอกอาคารชุดทั้ง 5 อาคารชุดนั้น เกิดขึ้นภายในกำหนด 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดและภายหลัง

อย่างไรก็ตาม ภาพขาวดำของโจทก์ที่แสดงความชำรุดบกพร่องนั้น ไม่ชัดเจนว่าเป็นรอยร้าวมากเพียงใด บริเวณใด การนำสืบของพยานโจทก์ มีลักษณะคลุมเครือ ประกอบกับการแตกร้าวของผนังนอกอาคาร มีส่วนที่เกิดขึ้นหลัง 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียน ศาลฎีกาฯ จึงไม่อาจกำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้แก่โจทก์ได้เต็มตามจำนวนการดำเนินการแก้ไขซ่อมแซมของโจทก์ที่ 1 ที่เสียค่าใช้จ่ายเกินความรับผิดของจำเลย ส่วนค่าเสียหายที่เป็นการลงโทษ ยังฟังไม่ได้ว่า จำเลยมีเจตนาเอาเปรียบผู้บริโภคโดยไม่เป็นธรรม หรือจงใจ หรือประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง ฎีกาจำเลยฟังขึ้นบางส่วน

ศาลฎีกาฯ จึงพิพากษากลับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 6.5 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ฟ้อง (30 ตุลาคม 2558) จนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ที่ 1.