เอเจ้นท์ยักษ์ใหญ่เมืองไทย “แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท” โตสวนกระแสการเมืองปี’66 เผย! พอร์ตบริหารโตเฉียด 5 หมื่นล้านบาท ชี้! ต่างชาติเริ่มคัมแบ็ค ทั้งมะกัน จีน อินเดีย  เมียนมาร์ ตบเท้าจองซื้อพุ่ง! คาดพูลวิลล่า มีโอกาสฉายแสงมากสุด เหตุลูกค้าไฮเอนด์ให้ความสนใจ หวั่นสุญญากาศการเมือง กระชากเศรษฐกิจดิ่ง ประกาศหนุนนโยบาย “บ้านตั้งตัว” กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้กลุ่มคนรายได้น้อย   

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ปธ.จนท.บห. (ซีอีโอ) บจก. แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท (Capital One Real Estate) และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand หรือ KW) แสดงความกังวลใจกรณีที่ไทยยังไม่สามารถจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ว่า เรื่องนี้สำคัญและส่งผลกระทบค่อนข้างสูง โดยเฉพาะความมั่นใจของผู้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และการเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติ  หากการจะเลือกนายกรัฐมนตรียังไม่มีความแน่นอน กระทั่งก่อเกิดเป็นภาวะสุญญากาศทางการเมือง ย่อมส่งผลต่อเนื่องถึงนโยบายขับเคลื่อนเศรษฐกิจในระหว่างนี้ ส่วนตัวอยากเห็นการจัดตั้งรัฐบาลเกิดขึ้นโดยเร็ว และมีเสถียรภาพ รวมถึงกำหนดแนวทางดำเนินงานที่ชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจกับคนซื้อและต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม

“ไม่ว่าขั้วไหนจะเป็นรัฐบาลเชื่อว่าคงไม่มีผลกระทบมากนัก อาจมีบ้างเช่นการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 450 บาท แต่ผมเห็นเป็นปัจจัยบวกมากกว่า การขยับขึ้นของรายได้ ร้อยละ 20  และแม้ Cost ที่เพิ่มขึ้น เช่น การก่อสร้าง 1 โครงการ สัดส่วนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นของผู้รับเหมาค่อนข้างน้อย อัตราเงินเฟ้อคงขึ้นบ้างแต่คงไม่ขึ้นถึงร้อยละ 5” นายวิทย์ ระบุและว่า ทุกวันนี้ อัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯห่างกับไทยค่อนข้างเยอะ ส่งผลให้อัตราแลกเปลี่ยนเคลื่อนไหวสูงมาก ดอกเบี้ยที่สูงมีผลต่อกำลังซื้ออย่างมาก ดังนั้น รัฐบาลจะทำอย่างไรจึงจะ Balance และขึ้นอัตราดอกเบี้ยในระดับที่เหมาะสม นอกจากนี้ รัฐบาลควรหามาตรการตรึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เช่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรก ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองอยู่จนถึงสิ้นปี 2566 และอย่าออกนโยบายกระตุ้นตลาดแบบเดิมๆ จนทำให้ผู้บริโภคเกิดความเคยชิน แต่ควรคิดนโยบายใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นตลาด

สำหรับ นโยบาย “บ้านตั้งตัว” ที่รัฐบาลจะช่วยค่าผ่อนบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แม้จะเป็นนโยบายที่ดีและมีบางประเทศได้ใช้บ้างแล้ว แต่ต้องพิจารณาและระมัดระวังเรื่องแหล่งที่มาของเงินที่จะใช้ในโครงการฯ ส่วนตัวอยากเห็นการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการสนับสนุนให้กับผู้ซื้อ ในกลุ่มฐานล่างอย่างจริงจัง

ส่วนลูกค้าต่างชาติ นั้น ตนรู้สึกกังวลและอยากให้ระมัดระวังเรื่องการบริหารความสัมพันธ์ระหว่างประเทศให้ดี การพาดพิงหรือไปโจมตีประเทศใดประเทศหนึ่งจะไม่เป็นผลดีต่อไทย การสร้างความเกลียดชังหรือสร้างความแบ่งแยกกับสองประเทศมหาอำนาจ จะไม่ส่งผลดีต่อไทย ประกอบกับในเรื่องการค้าขายแล้ว ทั้งจีนและสหรัฐฯ ล้วนเป็นประเทศคู่ค้าที่สำคัญต่อเศรษฐกิจ รวมทั้งแนวโน้มการลงทุนจากจีนและสหรัฐฯก็เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ดังนั้น หากไม่ดำเนินนโยบายด้านการต่างประเทศอย่างระมัดระวังแล้ว อาจจะมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของลูกค้าหรือผู้ลงทุนทั้ง 2 ชาติได้

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ส่วนตัวเชื่อว่า มีการปรับตัวดีขึ้น มีการฟื้นตัวทั้งตลาดในและต่างประเทศ จำนวนลูกค้าจากโซนยุโรปและสหรัฐฯมีมากขึ้นในช่วงหลังที่โควิด-19 คลี่คลายแล้ว แต่ตลาดในประเทศ ปัญหาหลักๆ คือ ความสามารถในการซื้อและผ่อนชำระต่ำ พบว่าคนไทยส่วนใหญ่มีรายได้ต่ำกว่ารายจ่าย เนื่องจากมีภาระหนี้สินอยู่ โดยตลาดอสังหาฯกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ที่มีส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 40 ของทั้งตลาดรวมทั้งประเทศ แต่ประสบปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ เพราะพบตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในอัตราสูง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปีที่ผ่านมา มีผลต่อค่างวดผ่อนเงินกู้สูงขึ้น ทำให้การขอสินเชื่อกลายเป็นเรื่องที่ยากขึ้นอีก

“จากกลุ่มลูกค้าของแคปปิตอล วัน ที่จับตลาดอยู่ประมาณกลุ่ม B+ และ A กลุ่มนี้ไม่มีปัญหา มีผลต่อตลาดเป็นส่วนน้อยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 ของทั้งตลาด แต่หากโฟกัสตลาดหลักๆ กลุ่มฐานใหญ่ราคา 2-5 ล้านบาท ที่ยังเป็นปัญหา มีเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความสามารถในการผ่อนชำระอยู่” นายวิทย์ ย้ำ

ด้าน ความเคลื่อนไหวของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ พบว่า ดีขึ้นก่อนโควิด-19 ทั้งจากฮ่องกง จีน เมียนมาร์ กัมพูชา และสหรัฐฯ ที่ยังคงต้องการกลุ่มราคาคอนโดมิเนียม 4-5 ล้านบาท ซึ่งโซนสุขุมวิทเป็นทำเลที่ต่างชาตินิยมและชื่นชอบ และหากลงลึกถึงเซ็กเมนต์ของต่างชาติแล้ว จะพบว่า ทั้งชาวเมียนมาร์และจีน มีการมองหาห้องชุดราคาแพง สอดรับกับสินค้าที่บริษัทแคปปิตอล วัน บริหารโครงการอยู่ เช่น ลูกค้าชาวจีนมองหาห้องเพนท์เฮ้าส์ ประมาณเฉลี่ย 20-50 ล้านบาท หรือให้ความสนใจห้องชุดราคา 100 ล้านบาท แต่จากสภาพตลาดในของจีน คนชนชั้นกลางยังไม่สะดวกเดินทางออกนอกประเทศ คงมีเพียงกลุ่มคนรวยที่มีจำนวนไม่มากที่เดินทางออกมาอย่างต่อเนื่องในช่วงต้นปี 2566  

ขณะที่ ผู้ซื้อสัญชาติเมียนมาร์ จะมีพฤติกรรม(ไลฟ์สไตล์)ที่ต่างกับชาวจีนที่ เนื่องจากคุ้นเคยกับไทยมากกว่าชาติอื่น และกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจมีกิจการอยู่ในเมียนมาร์ จึงต้องการมีบ้านหลังที่สองในประเทศไทย โดยเลือกและพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมทำเลที่ใกล้โซนสถานีรถไฟฟ้า, สถานทูต ,ห้างสรรพสินค้าและใกล้มหาวิทยาลัย เนื่องจากชาวเมียนมาร์มีการส่งบุตรหลานเข้ามาศึกษาในไทย โครงการคอนโดมิเนียมที่ขายให้กับชาวเมียนมาร์จะอยู่ในกลุ่มราคา 2-20 ล้านบาท

สำหรับ ชาวอินเดียเป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาค่อนข้างมาก หลังจากมีการเปิดประเทศ โดยเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อดี และนิยมที่จะซื้อคอนโดมิเนียมที่เมืองพัทยา จ.ชลบุรี ระดับราคาที่ซื้อขายยังมีสินค้าคงค้างคอนโดมิเนียมไม่เกิน 2-4 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีตลาดใน กลุ่มซาอุดิอาระเบีย ที่ข้อมูลบ่งชี้ว่า มีความน่าสนใจอย่างมาก โดยที่ทาง KW ได้เข้าไปเปิดตลาดในซาอุดิอาระเบียมาปีกว่า รองรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการขยายการลงทุน ทั้งแบบกองทุนและบุคลล โดยไม่กำหนดเพดานในเรื่องของงบลงทุน แต่เน้นเรื่องผลตอบแทนการลงทุน และจากประสบการณ์ที่ได้เจรจากับลูกค้า พบว่าส่วนใหญ่จะซื้อทั้งอาคาร คอนโดมิเนียม ซื้อโรงแรม ตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และ พัทยา เป็นต้น

“KW มีดีลในการซื้อโรงแรมอยู่ 3 โครงการจะอยู่ที่ ภูเก็ต มูลค่ารวมราว 6,000 ล้านบาท คาดว่ากลางปี 2566 จะจบดีลได้ 1 รายการ มูลค่าราว 3,000 ล้านบาท”

ขณะที่ การลงทุนจากสหรัฐฯ ขณะนี้เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวมากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯเข้าสู่ Over Priced ดังนั้น นักลงทุนสหรัฐฯจึงสนใจอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ต และสมุย ราคาราว 8  แสนดอลล่าร์สหรัฐฯ ไปจนถึง 2 ล้านดอลล่าร์สหรัฐฯ หรือประมาณราว 70 ล้านบาท

ส่วนนักลงทุนที่มาจากสิงคโปร์นั้น เท่าที่ทราบการซื้อเริ่มน้อยลง อาจจะเป็นเพราะว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ปรับตัวดีขึ้นมากหลังช่วงโควิด ทำให้นักลงทุนสิงคโปร์สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ การเคลื่อนเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยอาจจะลดน้อยลง

สำหรับเป้าหมายเรื่องธุรกิจปี 2566 นั้น นายสุวิทย์ ระบุว่า มีแผนบริหารโครงการทั้งในประเทศและขยายฐานลูกค้าต่างชาติให้มากขึ้น คาดว่าในปีนี้จะมีมูลค่าการบริหารโครงการสู่ระดับ 50,000 ล้านบาท จากปัจจุบันบริหารอยู่ 20 โครงการ มูลค่าประมาณ  30,000 – 40,000 ล้านบาท ล่าสุด ได้เซ็นสัญญาการบริหารโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่มูลค่า 4,000 ล้านบาทไปแล้ว และยังมีอีก 4-5 โครงการที่อยู่ระหว่างการเจรจา

ทั้งนี้ โครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่บริหาร แยกเป็น โครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-30 ล้านบาท โครงการวิลล่า ราคา 7-20 ล้านบาท ซึ่งมั่นใจที่จะทำยอดขายจากการบริหารโครงการได้ตามเป้าที่ 10,000 ล้านบาท หรือเติบโตขึ้นมาถึงร้อยละ 300 เมื่อเทียบกับช่วงที่เกิดโควิด-19   

ซีอีโอ Capital One ยังกล่าวอีกว่า ในส่วนของตลาดต่างประเทศ จะให้น้ำหนักและรุกหนักเจาะลูกค้าต่างชาติมากขึ้น โดยวางเป้าที่จะเพิ่มรายรับจากต่างประเทศในปีนี้ให้สู่ระดับร้อยละ 50 ซึ่งเป็นเป้าเติบโตที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีรายรับจากตลาดต่างประเทศร้อยละ 40  และลดลงช่วงที่เกิดโควิด-19 มาอยู่ที่ร้อยละ 15 โดยกลยุทธ์ที่จะผลักดันไปสู่เป้าหมาย คือ การขยายสาขา โดยวางแผนอีก 2 เดือนข้างหน้าจะเปิดสาขาเพิ่มในประเทศฮ่องกง ทำตลาดที่ประเทศจีนมากขึ้น ขยายฐานลูกค้าในประเทศอินเดีย และเพิ่มฐานลูกค้าในประเทศซาอุดิอาระเบียให้มากขึ้น

อนึ่ง เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand หรือ KW) บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีเครือข่ายจำนวนพนักงานสูงที่สุดทั่วโลก ที่ปัจจุบันมีพอร์ตในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม โรงแรม วิลล่า มูลค่าไม่น้อยกว่า 30,000-40,000 ล้านบาท.