ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ราคาที่อยู่อาศัยยังคงไม่ปรับขึ้น หลังผู้ประกอบการพยายามตรึงราคาเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคบ้านเดี่ยวได้รับความนิยมสูงสุด ตลาดเช่ายังคงมาแรง ความต้องการเช่าโตถึง 88%  

ตลาดช่วงไตรมาส 3 เป็นโอกาสทองของผู้ซื้อและนักลงทุนที่พร้อมเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยราคายังไม่แพงเกินไป ก่อนปรับราคาขึ้นตามต้นทุน และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นช่วงปลายปี 2565

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2565 – Powered by PropertyGuru DataSense วิเคราะห์ข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – 2% – 5% โดยลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4/63 ต่ำกว่าปี 61 ถึง 18% สะท้อนว่าแนวโน้มราคายังไม่ฟื้นตัวดีเท่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ

ขณะที่การทำงานและเรียนออนไลน์ที่กลายเป็นเรื่องปกติในปัจจุบันส่งผลให้บ้านเดี่ยวยังคงครองใจผู้บริโภค โดยดัชนีราคา + 5% ในไตรมาสที่ผ่านมา และ +21% จากปีก่อนหน้า ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมทรงตัวจากไตรมาสก่อน โดยดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 2% ต่างจากดัชนีราคาคอนโดฯ ที่ลดลงถึง 3% จากปีก่อนหน้า และเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยมือหนึ่งมีแนวโน้มราคาสูงขึ้นในอนาคตย่อมส่งผลให้โครงการรีเซลหรือมือสองซึ่งมีราคาถูกกว่า กลายเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจ

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวความกังวลเรื่องการแพร่ระบาดของโควิดสายพันธุ์ใหม่และโรคฝีดาษลิง ค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากเงินเฟ้อ รวมทั้งผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ทำให้ราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้การซื้อ-ขายในตลาดอสังหาฯ ไม่คึกคัก ข้อมูลล่าสุดพบว่าแนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นถึง 20% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ทำให้จำเป็นต้องชะลอการซื้อ หลีกเลี่ยงภาระหนี้ระยะยาว กลายเป็นโอกาสของตลาดเช่าที่อยู่อาศัย เห็นได้จากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นถึง 166% จากปีก่อนหน้า

“ช่วงไตรมาส 3 ถือเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่พร้อมก่อนราคาจะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ผนวกกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มีทิศทางปรับขึ้นตามการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของกนง. รวมถึงการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ของธนาคาร/สถาบันการเงินต่างๆ ที่ท้าทายในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ด้านผู้ประกอบการเร่งกระตุ้นการตัดสินใจซื้อด้วยการแข่งจัดโปรโมชันสุดคุ้มหรือตรึงราคาให้นานที่สุดเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนหาบ้านยุคนี้ เมื่อผนวกกับปัจจัยบวกที่ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ทำให้ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้ได้ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย รวมถึงมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง เหลือเพียง 0.01% จึงถือเป็นโอกาสสุดท้ายของปีนี้ที่เอื้อให้ผู้บริโภคเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่ยังไม่แพงเกินไป”

“อย่างไรก็ตามข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยรอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคกว่า 3 ใน 5 (63%) ต้องการให้ภาครัฐมีมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านโดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้สูง ขณะที่ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (59%) คาดหวังว่าภาครัฐจะมีการปรับระเบียบข้อบังคับที่ช่วยให้เข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น

ดังนั้น มองว่าภาครัฐยังคงต้องกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยให้มากขึ้นด้วยการออกมาตรการต่าง ๆ เพิ่มเติม อาทิ การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก หรือการขยายมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองครอบคลุมที่อยู่อาศัยในระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดและชัดเจน เพื่อเพิ่มความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค กระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยมากขึ้น และช่วยขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้ไวขึ้น

นอกจากนี้การที่กระทรวงมหาดไทยเตรียมออกประกาศกฎกระทรวงเพื่อกำหนดเงื่อนไขให้ชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดสามารถซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้บนเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่นั้น หากมีการประกาศใช้ คาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ แนวราบเติบโตเพิ่มขึ้นอีกด้วย” นางกมลภัทร แสวงกิจ กล่าวสรุป

รายงานซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บน DDproperty เผยข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาฯ ไทยในไตรมาสล่าสุด สรุปภาพรวมความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจทั้งในตลาดซื้อและตลาดเช่า พร้อมอัปเดตทำเลศักยภาพที่มีแนวโน้มราคาเติบโตในไตรมาสนี้

อุปทานแนวราบโตต่อเนื่อง ดีมานด์คนซื้อเพิ่มดัชนีจำนวนที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ผ่านมา แนวราบมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 11% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ เติบโตเพิ่มขึ้นถึง 3% จากไตรมาสก่อน ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มีอยู่ที่ 7% และเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อนเช่นกัน สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่มีสินค้าแนวราบอยู่ในมือได้นำสินค้าออกมาขายมากขึ้น เพื่อตอบรับความต้องการของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand)

ด้านคอนโดฯ แม้จะครองตลาดด้วยสัดส่วนมากที่สุดถึง 82% แต่ลดลง 4% จากไตรมาสก่อนเป็นผลจากการดูดซับอุปทานไปแล้วบางส่วนจากการจัดโปรโมชันเร่งระบายสินค้าในสต็อกของผู้ประกอบการ รวมทั้งยังไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก ทั้งนี้ คาดว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยมากขึ้นจากความเชื่อมั่นของผู้ขายที่นำสินค้าออกมาขายมากขึ้นรวมถึงผู้ประกอบการที่เปิดโครงการคอนโดฯ ใหม่เพิ่มขึ้นสอดรับดีมานด์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากการเปิดประเทศเต็มรูปแบบ

ด้านแนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยล่าสุดเพิ่มขึ้น 20% จากไตรมาสก่อน โดยเป็นการปรับเพิ่มขึ้นในทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย ซึ่งคอนโดฯ กลายเป็นที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อเพิ่มสูงสุดที่ 26% จากไตรมาสก่อนตามด้วยทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว (เพิ่มขึ้น 15% และ 11% ตามลำดับ) ดัชนีค่าเช่ายังทรงตัว คอนโดฯ ครองใจผู้เช่าดันดีมานด์พุ่ง 105% แม้ภาพรวมอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนในกรุงเทพฯ ยังคงทรงตัวจากไตรมาสก่อน เนื่องจากเจ้าของยังตรึงราคาให้สอดคล้องกับรายจ่ายของผู้เช่า แต่เมื่อพิจารณาภาพรวมแล้วพบว่า ดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าปี 2561 ซึ่งเป็นปีฐานอยู่ที่ 9% เลยทีเดียว เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีโอกาสเติบโตในตลาดเช่าโดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด 5% ตามด้วยทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดฯ (เพิ่มขึ้น 4% และ 1% ตามลำดับ) ขณะที่ดัชนีความต้องการเช่าล่าสุดปรับตัวเพิ่มสูงถึง 88% จากไตรมาสก่อน หรือเพิ่มขึ้นถึง 166% จากปีก่อนหน้า โดยคอนโดฯ ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุด เห็นได้ชัดจากดัชนีความต้องการเช่าที่เพิ่มถึง 105% จากไตรมาสก่อน สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดเช่าคอนโดฯ ที่กลับมามีดีมานด์ในตลาดสูงอีกครั้ง

ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์ที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 21% และบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 19% จากไตรมาสก่อนโดยทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่นั้นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่ไม่ได้กระจุกตัวอยู่ในโซนใจกลางเมือง เนื่องจากการขยายเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น ผู้บริโภคจึงเลือกเช่าในทำเลที่มีอัตราค่าเช่าย่อมเยากว่าแทน จากรายงานฯ พบว่าทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส ได้แก่ เขตสัมพันธวงศ์ เพิ่มขึ้นมากที่สุด 38% รองลงมาคือเขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 22%, เขตสะพานสูง เพิ่มขึ้น 13%, เขตทุ่งครุ เพิ่มขึ้น 8% และเขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 8% ซึ่งอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ที่ 10,000-30,000 บาท/เดือน

เขตทวีวัฒนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มถึง 19% จากปีก่อนหน้า โดยได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่เชื่อมต่อการเดินทางมายังใจกลางเมืองให้สะดวกขึ้น เขตตลิ่งชัน ได้รับปัจจัยบวกจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ส่งผลดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 15% จากปีก่อนหน้า โดยทั้งสองเขตยังเป็นทำเลที่มีสินค้าแนวราบเป็นหลัก ซึ่งตอบโจทย์คนหาบ้าน จึงทำให้ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแม้ในช่วงแพร่ระบาด

เขตสัมพันธวงศ์ อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-หลักสองกลายเป็นปัจจัยสนับสนุนให้เขตสัมพันธวงศ์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 6% จากปีก่อนหน้านอกจากนี้ยังเป็นย่านการค้าเก่าที่หาโครงการใหม่ ๆ ยากจึงทำให้ระดับราคาในทำเลนี้ค่อนข้างสูง

เขตวังทองหลาง มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 21% จากปีก่อนหน้า มีแนวโน้มเติบโตจากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่จะเปิดให้บริการปี 2566 จึงทำให้ทำเลนี้เป็นที่จับตามองในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และคาดว่าจะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคมากขึ้น

เขตหนองจอก แม้จะอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แต่เนื่องจากเป็นทำเลที่มีสินค้าแนวราบเป็นหลักจึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีการเติบโตขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 8% จากปีก่อนหน้า นอกจากนี้ ยังพบว่าทำเลใจกลางเมืองที่เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่นั้น ดัชนีราคาได้เริ่มปรับขึ้นด้วยเช่นกัน ได้แก่ เขตบางรัก มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 2%,

เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 2%, เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 2% และเขตพระโขนง เพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อนอันเป็นผลจากการคลายล็อกดาวน์และกลับมาดำเนินธุรกิจตามปกติเช่นเดียวกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาตามโซนของกรุงเทพฯ พบว่า โซนกรุงธนบุรีตอนเหนือยังคงเป็นโซนที่มีทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดเนื่องจากเป็นทำเลที่มีที่ดินให้ต่อยอดพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้และได้อานิสงส์จากโครงข่ายทางด้านคมนาคมของภาครัฐทั้งโครงการรถไฟฟ้าและทางด่วน.