(REIC ชี้! ตลาดบ้านมือสองล้น ‘อุปทานพุ่งแต่ยอดซื้อชะลอ ผลจากหนี้ครัวเรือนพุ่ง – เศรษฐกิจซึม)

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผย! “บ้านมือสองทั่วประเทศ” ประกาศขายรวมกว่า 2.2 แสนหน่วย เพิ่มขึ้นเกือบ 30% แต่การโอนกรรมสิทธิ์กลับลดลง สะท้อนกำลังซื้อที่ยังชะลอ ท่ามกลาง “ภาระหนี้ครัวเรือนและเศรษฐกิจ” ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ทำให้ตลาดเริ่มเผชิญภาวะของมากกว่าคนซื้อ

ตัวเลขการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์กลับลดลง สะท้อนภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญภาวะ “อุปทานมากกว่าอุปสงค์” อย่างชัดเจน กล่าวคือ มีบ้านเข้าสู่ตลาดมากขึ้น แต่กำลังซื้อของประชาชนยังไม่สามารถขยายตัวตามได้ทัน ภาวะดังกล่าวสัมพันธ์กับสภาพเศรษฐกิจและภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน แม้ราคาของที่อยู่อาศัยมือสองในหลายพื้นที่จะยังอยู่ในระดับที่เข้าถึงได้ก็ตาม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 4 ปี 2568” รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ จากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ และข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน และกรมบังคับคดี ที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง (www.taladnudbaan.com) พบว่า จำนวนหน่วยที่ประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.8 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 54.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ตามลำดับ

แต่หาก เทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายลดลง ร้อยละ -7.0 และร้อยละ -12.6 ตามลำดับ ซึ่งในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ที่ประกาศขายโดยบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นร้อยละ 44.3 และ ประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนร้อยละ 40.0 และพบว่า ที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น โดยห้องชุดมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นสูงสุดทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 79.1 และ 141.7 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ที่ 5.3 ล้านบาท

สำหรับ อุปทานของที่อยู่อาศัยมือสองที่ขยายตัวมากในไตรมาสนี้ยังคงเป็นทรัพย์ที่มีระดับราคาสูง โดยเฉพาะ กลุ่มราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 63.2 และร้อยละ 70.4 ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม โครงสร้างของตลาดโดยรวมยังคงเป็นทรัพย์ในช่วงราคา 1.01–2.00 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงสุดที่ร้อยละ 24.5

ด้าน การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง พบว่า มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงร้อยละ -6.5 และร้อยละ -8.2 ตามลำดับ และเป็นการลดของการโอนกรรมสิทธิ์ทุกประเภท โดย บ้านเดี่ยว มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 42.3 ของการโอนทั้งหมด สำหรับ ระดับราคา พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกระดับราคา แต่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังคงอยู่ ในภาวะชะลอตัว เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

1.สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัยมือสอง

1.1 ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ

ภาพรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวน 226,278 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.8 และมีมูลค่า 1,200,372 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 54.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงร้อยละ -7.0 และร้อยละ -12.6 ตามลำดับ (รายละเอียดตามตารางที่ 1)

1.2 ผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง

ผู้ขายทรัพย์มือสองได้มีการเสนอขายเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้นทุกกลุ่ม เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเมื่อเรียงตามจำนวนทรัพย์มือสองประกาศขาย มีรายละเอียด (รายละเอียดตามตารางที่ 2) ดังนี้

(1) บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เป็นสัดส่วนหน่วยประกาศขายและมูลค่ามากที่สุด โดยมีจำนวน 100,179 หน่วย (ร้อยละ 44.3) มีมูลค่า 967,953 ล้านบาท (ร้อยละ 80.6) และขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ 52.2 และร้อยละ 75.7 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

(2) กรมบังคับคดี มีหน่วยประกาศขาย 71,801 หน่วย (ร้อยละ 31.7) มีมูลค่า 106,250 ล้านบาท (ร้อยละ 8.9) และขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 17.2 และร้อยละ 0.2 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

(3) สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีหน่วยประกาศขาย 24,350 หน่วย (ร้อยละ 10.8) มีมูลค่า 38,538 ล้านบาท (ร้อยละ 3.2) โดยมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -10.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

(4) บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 21,150 หน่วย (ร้อยละ 9.3) มีมูลค่า 54,074 ล้านบาท (ร้อยละ 4.5) และขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 3.1 และร้อยละ 0.9 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

(5) ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายและมูลค่าน้อยที่สุดคือ 8,798 หน่วย (ร้อยละ 3.9) มีมูลค่า 33,557 ล้านบาท (ร้อยละ 2.8) และขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 68.4 และร้อยละ 50.8 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

1.3 ประเภทที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขาย

ในไตรมาสนี้ พบว่า บ้านเดี่ยวยังคงมีจำนวนประกาศขายมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 90,502 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.0 และมีมูลค่า 532,566 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.4  ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด อันดับสอง ได้แก่ ห้องชุดมีจำนวน 70,611 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31.2 และมีมูลค่า 502,216 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 41.8 และ อันดับสาม คือ ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวน 57,257 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.3 และมีมูลค่า 131,216 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 10.9 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

ทั้งนี้ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้น ทุกประเภท โดยห้องชุดมีอัตราการเพิ่มขึ้นมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 79.1 และร้อยละ 141.7 ตามลำดับ รองลงมา คือ บ้านแฝด มีอัตราการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ 16.6 และร้อยละ 22.5 ตามลำดับ และบ้านเดี่ยว มีอัตราการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ 15.7 และร้อยละ 25.2 ตามลำดับ (รายละเอียดตามตารางที่ 3)

1.4 ราคาขายที่อยู่อาศัยมือสอง

ที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกตามระดับราคา ดังนี้

(1) ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยมากที่สุด 55,536 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.5 แต่มีมูลค่ารวม 31,546 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนน้อยที่สุดร้อยละ 2.6 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

(2) ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวน 32,030 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14.2 และมีมูลค่า 79,753 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.6 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

(3) ระดับราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท มีจำนวน 31,856 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14.1 และมีมูลค่า 40,132 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่า และเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา โดยในจำนวนนี้ พบว่า กลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท มีอัตราการเพิ่มขึ้นมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 63.2 และร้อยละ 70.4 ตามลำดับ (รายละเอียดตามตารางที่ 4)

1.5 ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ แยกตามจังหวัด

จังหวัดที่มีอันดับมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายสูงสุด 10 จังหวัดแรก (เรียงตามมูลค่า)

ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2568 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต ปทุมธานี เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี ประจวบคีรีขันธ์ และระยอง มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 87.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ

ชี้ให้เห็นว่า อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีการประกาศขายมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยวใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน โดย กรุงเทพมหานคร มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมากที่สุดรวม 71,275 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31.4 มีมูลค่า 729,012 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 60.7 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ

สำหรับ จังหวัดอันดับที่ 2 – 10 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันร้อยละ 32.5 และสัดส่วนของมูลค่ารวมกันร้อยละ 26.8 โดย ภูเก็ตมีราคาประกาศขายเฉลี่ยสูงที่สุด 10.2 ล้านบาทต่อหน่วย ลดลงจาก 11.2 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งจังหวัด อันดับที่ 2 – 10 มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นทุกจังหวัด โดย กรุงเทพมหานครมีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 98.4 เป็นการประกาศขายห้องชุดมากที่สุด รองลงมาได้แก่ สมุทรปราการ มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 45.1 เป็นการประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด และชลบุรี มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.4 ประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด (รายละเอียดตามตารางที่ 5)

2.สถานการณ์ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง

ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศจำนวน 55,592 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.5 และมีมูลค่า 113,651 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -8.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองปรับตัวเพิ่มขึ้น  ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 0.7 และร้อยละ 2.7 ตามลำดับ (รายละเอียดตารางที่ 6)

เมื่อพิจารณาเป็นรายประเภท พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการโอนบ้านเดี่ยวจำนวน 23,541 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.3 และมีมูลค่า 53,525 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 47.1 และพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองลดลงทุกประเภท โดยอาคารพาณิชย์มีอัตราลดลงของจำนวนหน่วยมากที่สุดร้อยละ -12.2 แต่ประเภทที่มีอัตราการลดลงของมูลค่าโอนมากที่สุดคือ ห้องชุดลดลงร้อยละ -10.9 (รายละเอียดตารางที่ 7)

สำหรับ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองแยกตามระดับราคา พบว่า ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีจำนวน 18,905 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34.0 ด้านมูลค่า พบว่า ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนมากที่สุดร้อยละ 23.7 หรือคิดเป็นมูลค่า 26,885 ล้านบาท

และ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนลดลงเกือบทุกระดับราคา โดยเฉพาะระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ลดลงมากที่สุดถึงร้อยละ -16.9 และร้อยละ -16.8 ตามลำดับ ขณะที่ ระดับราคาที่มีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นมีเพียงระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทเท่านั้น โดยมีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 แต่มีหน่วยลดลงร้อยละ -6.5 (รายละเอียดตามตารางที่ 8)

จากข้อมูลข้างต้น หากวิเคราะห์ในเชิงกลยุทธ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมนี้ อาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่เข้มข้นขึ้น โดยเฉพาะใน กลุ่มบ้านระดับราคากลางและล่าง ซึ่งเป็น ตลาดหลักของผู้ซื้อบ้านจริง

ดังนั้น ผู้ประกอบการ นายหน้า และเจ้าของทรัพย์อาจต้องปรับกลยุทธ์การขายมากขึ้น ทั้งในรูปแบบการลดราคา การเพิ่มสิ่งจูงใจ หรือการปรับช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ เพื่อเร่งระบายทรัพย์ในตลาด ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ก็อาจมีบทบาทมากขึ้นในการจัดการทรัพย์สินรอการขายหรือทรัพย์หลุดจำนองที่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น

อีกด้านหนึ่ง ตลาดบ้านระดับราคาสูงที่ยังมีการเติบโตในด้านมูลค่า อาจสะท้อนถึงความแตกต่างของกำลังซื้อระหว่างกลุ่มรายได้สูงกับกลุ่มรายได้ปานกลางและล่าง กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงยังสามารถลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยได้ต่อเนื่อง ขณะที่ ผู้ซื้อทั่วไปต้องเผชิญข้อจำกัดด้านสินเชื่อและภาระดอกเบี้ย

ภาพดังกล่าวอาจทำให้โครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะต่อไปมีลักษณะ “สองระดับ” มากขึ้น คือ ตลาดบ้านระดับบนยังคงเดินหน้าได้ แต่ตลาดระดับกลางถึงล่างยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว

ในระยะใกล้ หากเศรษฐกิจโดยรวมยังขยายตัวในระดับจำกัด ตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มจะกลายเป็นทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อบ้านมากขึ้น เนื่องจากราคามักต่ำกว่าบ้านใหม่และมีตัวเลือกจำนวนมากในตลาด

อย่างไรก็ตาม หากจำนวนทรัพย์ประกาศขายยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยที่กำลังซื้อไม่ฟื้นตัวเร็วพอ ก็อาจทำให้ตลาดเข้าสู่ช่วงปรับสมดุล ซึ่งผู้ขายต้องยอมรับการต่อรองราคามากขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อจะมีอำนาจในการเลือกและตัดสินใจสูงขึ้นกว่าที่ผ่านมา.