(REIC ชี้! อสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุด เหตุปลายปี’68 ฟื้นตัว ส่งสัญญาณปีนี้…ก้าวสู่ ‘สมดุลเชิงโครงสร้าง’)

“รักษาการ ผอ. REIC” เผย! ไตรมาส 4/2568 ตลาดที่อยู่อาศัยขยับขึ้น จากแรงหนุนรัฐ ทั้งลดค่าธรรมเนียม – ผ่อน LTV ส่วนตลาด “บ้านมือสอง – ดีมานด์ต่างชาติ” เปลี่ยนโครงสร้างตลาด ปี 2569 คาดทรงตัวท่ามกลางเศรษฐกิจเปราะบาง “ทีมข่าวยุทธศาสตร์” แนะ “3 เตรียม – รับมือ” ให้ผู้บริโภคชาวไทย

นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด และ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวถึง สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2568 ว่า เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวต่อเนื่องในเชิงไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) จากแรงหนุนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นแบบ Quick Big Win ของรัฐบาล ควบคู่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

“สัญญาณในไตรมาส 4 สะท้อนว่าตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดของปี 2568 มาแล้ว การเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เป็นผลโดยตรงจากมาตรการภาครัฐที่ช่วยกระตุ้นดีมานด์ที่ชะลอการตัดสินใจในช่วงก่อนหน้าให้กลับเข้าสู่ตลาด” นายณรงค์พล กล่าวและเผยว่า…

ไตรมาส 4 มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 89,198 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.7% จากไตรมาส 3 ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 247,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.3% โดยที่อยู่อาศัยแนวราบโอน 60,086 หน่วย เพิ่ม 4.4% ส่วนอาคารชุดโอน 29,112 หน่วย เพิ่ม 8.6% และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 17.0% QoQ

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมทั้งปี 2568 ตลาดยังหดตัวจากปีก่อน โดยมีการโอนรวม 316,214 หน่วย ลดลง 9.1% และมูลค่า 864,913 ล้านบาท ลดลง 11.8% บ้านสร้างใหม่ลดลงมากกว่าบ้านมือสอง ส่งผลให้สัดส่วนบ้านมือสองเพิ่มขึ้นเป็น 64% ของจำนวนการโอนทั้งหมด

รักษาการ ผอ. REIC ระบุเพิ่มเติมอีกว่า โครงสร้างตลาดกำลังปรับตัวชัดเจน ภายใต้ข้อจำกัดกำลังซื้อและภาระหนี้ครัวเรือน ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับราคาที่เข้าถึงได้และความคุ้มค่ามากขึ้น บ้านมือสองจึงมีบทบาทเพิ่มขึ้นในเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่เพียงปรากฏการณ์ระยะสั้น

ในส่วนของ ตลาดต่างชาติ ไตรมาส 4 มีการโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,888 หน่วย เพิ่มขึ้นทั้ง QoQ และ YoY แม้มูลค่าขยายตัวจำกัด โดยทั้งปี 2568 ต่างชาติโอนรวม 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% แต่ในเชิงมูลค่าลดลง 10.7%

“แม้สัดส่วนผู้ซื้อชาวจีนยังสูงสุด แต่เราพบการกระจายตัวของดีมานด์จากประเทศอื่นเพิ่มขึ้น เช่น รัสเซียและไต้หวัน ซึ่งช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นให้ตลาดคอนโดมิเนียมไทยในระยะกลาง” นายณรงค์พล กล่าวและว่า ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 ปล่อยใหม่ 148,748 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% QoQ แต่ทั้งปีลดลง 7.8% YoY สะท้อนความระมัดระวังของสถาบันการเงิน

สำหรับปี 2569 REIC ประเมินว่าตลาดจะอยู่ในภาวะทรงตัว โดยคาดการโอนทั้งประเทศ 314,593 หน่วย ลดลงเล็กน้อย 0.5% และมูลค่าราว 858,453 ล้านบาท ลดลง 0.7%

นายณรงค์พล สรุปว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง ทั้งด้านอุปสงค์ อุปทาน และภาวะสินเชื่อ แม้เศรษฐกิจยังเปราะบาง แต่หากอัตราดอกเบี้ยทยอยลดลงและมาตรการแก้หนี้ครัวเรือนช่วยผ่อนคลายภาระประชาชนได้ จะช่วยประคองตลาดไม่ให้ชะลอลงมากกว่านี้

จากข้อมูลข่าวข้างต้น “ทีมข่าวยุทธศาสตร์” เห็นพ้องกับมุมมองของ รักษาการ ผอ. REIC และขอพ่วงการวิเคราะห์ในทางการข่าว นั่นเพราะ…ภาพที่ปรากฏไม่ได้สะท้อนการฟื้นตัวแบบเร่งตัว แต่เป็นการเคลื่อนตัวออกจากจุดต่ำสุด เข้าสู่ช่วง “ตั้งหลักใหม่” โดยมีมาตรการรัฐคอยช่วยดึง “ดีมานด์” ที่ชะลอไว้ให้กลับเข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม พื้นฐานเศรษฐกิจ และปัญหาหนี้ครัวเรือน ยังเป็น “ข้อจำกัด” ต่อศักยภาพการขยายตัวในโอกาสต่อไป

สำหรับ “ผู้บริโภค” ภาวะตลาดทรงตัวอาจเป็นช่วงเวลาที่มีอำนาจต่อรองสูงกว่าช่วงตลาดร้อนแรง ทั้งในด้านราคาและเงื่อนไขสินเชื่อ โดยเฉพาะใน ตลาดบ้านสร้างใหม่ ที่ยังมีสต็อกสะสมเหลืออีกเป็นจำนวนมาก ขณะที่ “บ้านมือสอง” เอง ก็เปิดโอกาสเข้าถึงทำเลดีในราคาต่ำกว่า หากตรวจสอบคุณภาพและภาระผูกพันอย่างรอบคอบ

กระนั้น มี 3 เรื่องที่ “ผู้บริโภค” ควรเตรียมความพร้อม หากต้องการลงมาเล่นในตลาดยามนี้ ดังนี้…

1.การบริหารเครดิตและภาระหนี้เดิมให้ชัดเจนก่อนยื่นกู้

2.การประเมินกระแสเงินสดภายใต้ความไม่แน่นอนของรายได้

และ 3.การเลือกทำเลที่สอดรับกับแนวโน้มเศรษฐกิจใหม่ เช่น เมืองท่องเที่ยว เมืองอุตสาหกรรม หรือพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ

แน่นอนว่า…ในปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งความหวือหวา แต่จะเป็นปีแห่ง “การคัดเลือกอย่างรอบคอบ” และการปรับฐานเพื่อความยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไป

ดังนั้น “ผู้บริโภค” จึงต้องเล่นให้เป็น!!!.