“PROSPECT REIT” พร้อมลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าอาคารคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 – 3 ย่านบางนา-ตราด และเทพารักษ์ มูลค่ารวมไม่เกิน 3,350 ล้านบาท คาดผลตอบแทนปีแรกเพิ่มขึ้นเป็น 0.87 บาทต่อหน่วย ชูทำเลในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของภาคอุสาหกรรมและโลจิสติกส์ แถมมีพื้นที่ Free Zone ใหญ่สุดย่านบางนา-ตราด เตรียมเปิดให้ผู้ถือเดิมและประชาชนทั่วไปจองซื้อ  19-23 พ.ค.นี้  

น.ส.รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในฐานะ ผู้สนับสนุนหลักและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของ PROSPECT REIT เปิดเผยว่า โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน ทั้ง 3 โครงการที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติม ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของภาคอุสาหกรรมและโลจิสติกส์ เหมาะกับการตั้งโรงงาน คลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้า จึงได้รับความสนใจและมีความต้องการเช่าพื้นที่อย่างต่อเนื่องจากผู้ประกอบการทั้งในและต่างประเทศ จากหลากหลายอุตสาหกรรม อาทิ โลจิสติกส์, อาหารและเครื่องดื่ม, อุตสาหกรรมโลหะ, ชิ้นส่วนยานยนต์, ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ฯลฯ

นอกจากนี้ การมีพื้นที่ Free Zone ภายในโครงการ และมีขนาดใหญ่ที่สุดในย่านบางนา-ตราด ช่วยสนับสนุนการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการนำเข้าและส่งออก เข้ามาจัดตั้งโรงงานในประเทศไทย ส่งผลให้มีความต้องการเช่าพื้นที่เพื่อขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เป็นหนึ่งปัจจัยที่สนับสนุนศักยภาพการเติบโตของกองทรัสต์ได้ รวมถึงการมีอาคารให้เช่าหลากหลาย ทั้งคลังสินค้า โรงงานสำเร็จรูป และอาคารแบบ Built-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า พร้อมระบบสาธารณูปโภคสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รวมถึงมีบริการการประสานงานกับหน่วยงานราชการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับใบอนุญาตที่จำเป็นต่อการดำเนินธุรกิจและการให้บริการซ่อมแซมอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ระหว่างการเช่า ซึ่งการบริการเหล่านี้มีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจจัดตั้งโรงงานของผู้ประกอบการ

ทั้งนี้ ภาพรวมความต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปในพื้นที่กรุงเทพฯฝั่งตะวันออกและจังหวัดสมุทรปราการอยู่ในระดับสูง โดยปี 2566 ภาพรวมมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 91% ขณะที่โครงการบางกอกฟรีเทรดโซนที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่สำคัญของภาคอุตสาหกรรม จะเป็นปัจจัยบวกต่อความต้องการเช่าพื้นที่อาคารคลังสินค้าและโรงงาน โดยปัจจุบัน พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ มีพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการรวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร และวางเป้าหมายเพิ่มเป็น 2 ล้านตารางเมตรภายในปี 2571

ด้าน น.ส.อรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะ ผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ PROSPECT REIT ก่อตั้งและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2563 ปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุน 4 โครงการ ทั้งรูปแบบกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในอาคารคลังสินค้า โรงสำเร็จรูป และอาคาร Built-to-suit มีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 292,332 ตารางเมตร บนที่ดินรวมประมาณ 294 ไร่ ได้แก่ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1, โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2, โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 และโครงการ X44 ซึ่งทั้ง 4 โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศ สามารถเชื่อมต่อกับสนามบิน ท่าเรือ และทางด่วนได้สะดวก โดยทรัพย์สินปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 90% มาโดยตลอด ซึ่ง ณ สิ้นปี 2567 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 96.8%

นอกจากนี้ ในปี 2567 ได้จ่ายเงินออกให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในรูปแบบประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนแล้วรวมกว่า 0.8560 บาทต่อหน่วย คิดเป็น Annualized Yield ที่ 10.1% ต่อปี เมื่อเทียบกับราคาหน่วยทรัสต์ที่ 8.5 บาท ณ สิ้นปี 2567 ถือเป็นอันดับต้น ๆ ของกองทรัสต์กลุ่มอุตสาหกรรม

ในส่วนของ การเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ PROSPECT REIT จะลงทุนในพื้นที่ของทรัพย์สินที่เป็นโครงการเดียวกับที่ลงทุนอยู่ในปัจจุบัน ได้แก่ (1) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 ถนนบางนา-ตราด กม.23 จะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดิน และสิทธิการเช่าอาคาร เป็นระยะเวลาไม่เกิน 15 ปี มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 158,315 ตารางเมตร (2) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 ถนนเทพารักษ์ จะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดิน เป็นระยะเวลาไม่เกิน 26 ปี และลงทุนในกรรมสิทธิ์อาคาร มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,481 ตารางเมตร และ (3) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 ถนนบางนา-ตราด กม.19 จะลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารของโครงการ มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 50,882 ตารางเมตร

โดย ณ วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2567 ทรัพย์สินใหม่ใน 3 โครงการ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในระดับสูงที่ 96.9% 96.9% และ 100.0% ตามลำดับ ซึ่งสะท้อนถึงจุดเด่นของทรัพย์สินใหม่และการลงทุนครั้งนี้ ได้แก่…

(1) ทรัพย์สินที่จะลงทุนมีศักยภาพสูง ประกอบด้วย (1.1) ทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศ โดยอยู่ใกล้ ท่าเรือกรุงเทพฯ ท่าเรือแหลมฉบัง สนามบินสุวรรณภูมิ สนามบินดอนเมือง และนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง นอกจากนี้ ยังตั้งอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีม่วงสำหรับประกอบการอุตสาหกรรม ผู้เช่าสามารถประกอบกิจการได้ทั้งโรงงานและคลังสินค้านอกจากนี้ยังมีโอกาสได้รับผลเชิงบวกจากการเคลื่อนย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีนมา ยังภูมิภาคอาเซียน หากสหรัฐฯ ปรับขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าจากจีนในอัตราที่สูงกว่าไทย (1.2) มีสิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้เช่า โดยโครงการบางฟรีเทรดโซน 1 และโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 มีพื้นที่บางส่วนเป็นเขตปลอดอากร หรือ Free Zone ทำให้ผู้ประกอบการในพื้นที่ดังกล่าวได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น ได้รับยกเว้นอากรขาเข้าและขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต เป็นต้น (1.3) อาคารมีคุณภาพสูง ได้รับการออกแบบให้เหมาะกับการใช้งานที่แตกต่างกันของผู้เช่ารายย่อย และมีระบบสาธารณูปโภครองรับอย่างครบครัน และ (1.4) มี พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยพัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนมากว่า 15 ปี ปัจจุบันมี 7 โครงการภายใต้การบริหารจัดการ พื้นที่รวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร จึงมีความเชี่ยวชาญการบริหารอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า

(2) การลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้จะเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) เป็น 31.9% จากปัจจุบัน 29.9% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สิน ซึ่งจะทำให้กระแสรายได้ของกองทรัสต์มีความมั่นคงยิ่งขึ้น และคาดว่าจะส่งผลให้การประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนปีแรกของ PROSPECT REIT เพิ่มขึ้นจาก 0.72 บาทต่อหน่วย เป็น 0.87 บาทต่อหน่วย ถือว่าอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับกองทรัสต์กลุ่มอุตสาหกรรม

ส่วน กรณี สหรัฐอเมริกาประกาศมาตรการภาษีใหม่กับหลายประเทศทั่วโลกที่เกินดุลการค้า รวมถึงไทยนั้น ปัจจุบัน PROSPECT REIT ยังไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการภาษีดังกล่าว เนื่องจากผู้เช่าที่ส่งออกสินค้าไปยังสหรัฐฯเป็นตลาดหลักนั้น มีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับจำนวนพื้นที่เช่าทั้งหมดของกองทรัสต์ และยังคงดำเนินกิจการตามปกติ โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ประเมินว่ามาตรการภาษีดังกล่าวอาจสร้างผลกระทบระยะสั้น จึงปรับตัวมองหาตลาดอื่นควบคู่กัน อีกทั้งยังไม่มีแผนย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศอื่น เนื่องจากหลายประเทศในอาเซียนก็ได้รับผลกระทบจากมาตรการภาษี ขณะเดียวกันการย้ายฐานการผลิตต้องเผชิญกับต้นทุนที่สูง ขณะที่อัตราการต่อสัญญาเช่าในไตรมาสแรกของปีสูงถึง 100% และอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยยังคงอยู่ในระดับสูง

ขณะที่ นายคมกฤต รักษากุลเกียรติ หัวหน้าวาณิชธนกิจ ธนาคารทิสโก้ จำกัด (มหาชน) และ ตัวแทนบริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด ในฐานะ ที่ปรึกษาทางการเงิน และ ผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย กล่าวว่า กองทรัสต์ถือเป็นทรัพย์สินที่น่าสนใจต่อการลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยง โดยเฉพาะในช่วงวัฏจักรดอกเบี้ยขาลง เนื่องจากให้ผลตอบแทนจากเงินปันผล และในช่วงที่ผ่านมากองทรัสต์กลุ่มอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนโดดเด่น โดย PROSPECT REIT มีจุดเด่นด้านทรัพย์สินและทำเลที่ตั้งโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 และโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 ที่มีศักยภาพสูงและมีความต้องการจากผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ หลังจาก PROSPECT REIT ได้ยื่นแบบคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์และแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (ไฟลิ่ง) ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. ล่าสุด ได้รับอนุมัติจากสำนักงาน ก.ล.ต.และแบบไฟลิ่งมีผลใช้บังคับแล้ว โดยการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้มีมูลค่ารวมไม่เกิน 3,350 ล้านบาท ซึ่งจะมาจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนไม่เกิน 310 ล้านหน่วย และเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินไม่เกิน 1,450 ล้านบาท

ล่าสุด เตรียมกำหนดขึ้นเครื่องหมาย XR (Exclude Right) ในวันที่ 28 เมษายน 2568 เพื่อกำหนดสิทธิผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่ได้รับสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม โดยจะเปิดให้ผู้ถือหน่วยเดิมจองซื้อในวันที่ 19-23 พฤษภาคม 2568 ผ่านช่องทางเว็บไซต์ https://www.tiscosec.com หรือสำนักงานใหญ่ของบริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย โดยจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดซึ่งจะประกาศภายในวันที่ 15 พฤษภาคม 2568 ทั้งนี้ ราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 8.2 บาทต่อหน่วย กำหนดอัตราส่วนใช้สิทธิจองซื้อที่ 1 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 0.6648 หน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายเพิ่มเติม ส่วน นักลงทุุนทั่วไป จองซื้อในวันที่ 19-23 พฤษภาคม 2568 เช่นกัน ผ่านทางบริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด โดยจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดซึ่งจะประกาศภายในวันที่ 15 พฤษภาคม 2568 ทั้งนี้ ราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 8.2 บาทต่อหน่วย

ทังนี้ ราคาเสนอขายสุดท้าย (Final Price) คาดว่าจะประกาศภายในวันที่ 26 พฤษภาคม 2568 ผ่านเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หลังจากที่สำรวจความต้องการจองซื้อจากนักลงทุนสถาบัน (Bookbuilding) โดยกรณีราคาเสนอขายสุดท้าย ต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด จะคืนเงินส่วนต่างแก่ผู้จองซื้อภายใน 5-10 วันทำการนับจากวันที่สิ้นสุดการเปิดจองซื้อ และคาดว่าจะนำหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในเดือนมิถุนายนนี้.