ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. เผยผลสำรวจและรวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ครอบคลุมในทุกช่องทางขายในตลาดมากที่สุด เผย! ไตรมาส 4/2565 มียอดประกาศขายเพิ่มขึ้น 13.4% แต่มูลค่าลดลง 7.2% ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มห้องชุดและทาวน์เฮ้าส์ ระบุ! กทม.นำในกลุ่ม 10 จ.ชั้นนำ ที่มีผู้ประกาศขายและผู้ซื้อสูงสุด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยผลการสำรวจข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสอง ว่า ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีการประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.4 แต่มูลค่ากลับลดลงร้อยละ –7.2 ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบกับกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่มีการขยายตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดย ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8, ราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 และราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 ยกเว้นราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท มีปริมาณใกล้เคียงเดิมโดยลดลงเพียงร้อยละ –0.4 เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประเภทห้องชุดและทาวเฮ้าส์

ทั้งนี้ สอดคล้องกับข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง 11 เดือนของปี 2565 ที่มีอัตราขยายตัวที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเช่นกัน โดย ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 24.9, ราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 24.7, ราคา 1.51 – 2.0 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 19.4 และ ราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 36.2 ซึ่งการขยายตัวของที่อยู่อาศัยมือสองในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เกิดจากปัจจัยกระตุ้นที่สำคัญจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเงื่อนไขให้กลับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ได้รับสิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลือประเภทร้อยละ 0.01 ได้กระตุ้นให้เกิดอุปทานกลุ่มนี้เข้ามาสู่ตลาดที่มากขึ้นจากปัจจัยกระตุ้นที่สำคัญจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเงื่อนไขให้กลับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้รับสิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลือประเภทร้อยละ 0.01

นอกจากนี้ ยังพบว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกาศขายบ้านและผู้ซื้อบ้านได้อยู่ในพื้นที่ 10 อันดับ คือ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ชลบุรี ภูเก็ต ปทุมธานี เชียงใหม่ ประจวบคีรีขันธ์ นครราชสีมาและสุราษฎร์ธานี

อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ : ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 162,787 หน่วย และมีมูลค่า 860,415 ล้านบาท หากเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 162,923 หน่วย และมูลค่า 962,188 ล้านบาท พบว่ามีการปรับตัวลดลงร้อยละ –0.1 และ ร้อยละ –10.6 ตามลำดับ แต่หากเปรียบเทียบกับไตรมาส 4 ของปีก่อนพบว่าการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยที่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 13.4 แต่มูลค่ากลับลดลงร้อยละ –4.7

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสในปี 2565 ที่มีจำนวน 162,320 หน่วย และมูลค่า 961,757 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก ปี 2564 ถึงร้อยละ 52.6 และ 31.7 ตามลำดับ

ประเภทที่อยู่อาศัยมือสอง : เมื่อพิจารณาถึงประเภทของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการประกาศขายมากที่สุดเกาะกลุ่มใน 3 ประเภทตามลำดับ คือ

(1) บ้านเดี่ยว จำนวน 67,907 หน่วย (สัดส่วน 41.7%) มูลค่า 461,011 ล้านบาท (สัดส่วน 53.6%)

(2) ทาวเฮ้าส์ จำนวน 44,722 หน่วย (สัดส่วน 27.5 %) มูลค่า 109,616 ล้านบาท (สัดส่วน 12.7%) และ

(3) ห้องชุด จำนวน 44,016 หน่วย (สัดส่วน 27.0%) มูลค่า 257,896 ล้านบาท (สัดส่วน 30.0%) 

สำหรับ อาคารพาณิชย์ และบ้านแฝด เป็นประเภทที่มีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายน้อยที่สุด

ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบไตรมาส 4 ปี 2565 กับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า ในทุกประเภทบ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 และเป็นทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 ทั้งนี้จำนวนหน่วยของห้องชุด ลดลงร้อยละ –9.7 อาคารพาณิชย์ ลดลงร้อยละ –8.6 และบ้านแฝด ลดลงร้อยละ –11.5  ในขณะที่ ด้านมูลค่ามีการลดลงในเกือบทุกประเภท พบว่า บ้านเดี่ยวลดลงร้อยละ –1.7 ห้องชุดลดลงร้อยละ –26.8 ทาวน์เฮ้าส์ลดลงร้อยละ –1.9 และบ้านแฝดลดลงร้อยละ –15.9 แต่อาคารพาณิชย์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ราคาขายที่อยู่อาศัยมือสอง : เมื่อพิจารณาถึงราคาประกาศขายของที่อยู่อาศัยมือสอง ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า ระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่มีการประกาศขายมากที่สุดเกาะกลุ่มใน 3 ระดับราคาตามลำดับ คือ

(1) อันดับแรก ราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท จำนวน 40,364 หน่วย (สัดส่วน 24.8%) แต่มูลค่าค่อนข้างน้อย 21,807 ล้านบาท (สัดส่วน 2.5%) ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 0.5 ล้านบาท

(2) อันดับสองระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาทจำนวน 25,417 หน่วย (สัดส่วน 15.6%) มูลค่า 63,941 ล้านบาท (สัดส่วน 7.4%) ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 2.5 ล้านบาท และ

(3) อันดับสาม ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท 24,998 หน่วย (สัดส่วน 15.3%) มูลค่า 97,964 ล้านบาท (สัดส่วน 11.4 %) 

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่า แม้ว่าที่อยู่อาศัยมือสองในระดับ มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการประกาศขายเพียง 15,458 หน่วย (สัดส่วน 9.5%) แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 485,183 ล้านบาท (สัดส่วน 56.4%) ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 31.4 ล้านบาท ส่วนระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท จำนวน 12,906 หน่วย ลดลงร้อยละ –11.7 และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท จำนวน 6,446 บาท ลดลงร้อยละ –14.6 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทจำนวน 15,458 หน่วย ลดลงร้อยละ –16.4

เมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในแต่ละระดับราคา พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 ที่อยู่อาศัยมือสองในหลายระดับราคามีจำนวนหน่วยลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งพบว่า ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยมือสองที่ราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป โดยในระดับราคา 3.01 – 5.00 ลบ. ลดลงร้อยละ -1.6 ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.7 ระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -14.6 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -16.4

ทั้งนี้ เป็นที่สังเกตว่า ที่อยู่อาศัยมือสองในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการขยายตัวขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 ราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 และราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 ราคา ยกเว้นราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท มีปริมาณใกล้เคียงเดิมโดยลดลงเพียงร้อยละ –0.4 เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประเภทห้องชุดและทาวเฮ้าส์

สภาวะของการประกาศขายในตลาดที่อยู่อาศัยมือสองเช่นนี้ ได้เกิดขึ้นมาเพื่อรองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอยู่ในตลาดที่เพิ่มขึ้นมาก ดังจะเห็นได้จากภาวะการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง 11 เดือนของปี 2565 ที่มีอัตราขยายตัวที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเช่นกัน โดย ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 24.6, ราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 24.7, ราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 19.4 และ ราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 36.2 ซึ่งเกิดจากปัจจัยกระตุ้นที่สำคัญจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเงื่อนไขให้กลับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้รับสิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลือร้อยละ 0.01 ได้กระตุ้นให้เกิดอุปทานกลุ่มนี้เข้ามาสู่ตลาดที่มากขึ้น

ทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยมือสอง : สำหรับจังหวัดที่มีอันดับมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายสูงที่สุด 10 จังหวัดแรก ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ชลบุรี ภูเก็ต ปทุมธานี เชียงใหม่ ประจวบคีรีขันธ์ นครราชสีมาและสุราษฎร์ธานี ซึ่งค่อนข้างสอดคล้องกับจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองเช่นกัน

ทั้งนี้ กรุงเทพมหานคร มีหน่วยประกาศขาย 55,852 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34.3 และ มีมูลค่าสูงเป็นอันดับแรก มีมูลค่าถึง 518,480 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 60.3 เมื่อเทียบกับทั้งประเทศ ขณะที่จังหวัดอันดับที่ 2 – 10 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่าของแต่ละจังหวัดอยู่ระหว่างร้อยละ 0.8 ถึงร้อยละ 6.8 ซึ่งไม่ถึงร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับมูลค่าและจำนวนหน่วยทั่วประเทศ แต่ 10 จังหวัดนี้ มีสัดส่วนจำนวนหน่วยเป็นร้อยละ 67.6 และสัดส่วนของมูลค่ารวมกันมากถึงร้อยละ 87.3 ส่วนจังหวัดที่เหลืออีก 67 จังหวัด มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันร้อยละ 32.4 และมีสัดส่วนมูลค่ารวมกันเพียงร้อยละ 12.7 เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม พบว่า จังหวัดมีมูลค่าสูงสุดใน 10 จังหวัด เกือบทั้งหมดมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลง แต่จังหวัดที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น มีเพียงจังหวัดสุราษฎร์ธานี เท่านั้นที่มีขยายตัวร้อยละ 3.8 และพบว่าในจังหวัดอื่น ๆ นอกเหนือจาก 10 จังหวัดข้างต้น ก็มีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่เพิ่มขึ้น